第六章 财产和行为税法律制度
知识点：房产税纳税人
产权属于国家所有的 | 其经营管理的单位 |
产权属于集体和个人所有的 | 集体单位和个人 |
产权出典的 | 承典人 |
产权所有人、承典人均不在房产所在地的 | 房产代管人或者使用人 |
产权未确定以及租典纠纷未解决的 | 房产代管人或者使用人 |
应税单位和个人无租使用其他单位的房产 | 使用人 |
房地产开发企业建造的商品房 | 出售前----不征收房产税 提 示 ：已使用或出租、出借的商品房----征 收房产税 |
知识点：房产税征税范围
房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。
说明1:房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨，可供人们在其中 生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟 囱、水塔、菜害、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。
知识点：房产税的计税依据
从价计征 | 房产余值 | 房产余值=房产原值×(1-扣除比例) 提示1:凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施， 如中央空调等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计 入房产原值，计征房产税。 提示2:对原有房屋进行改建、扩建的，相应增加房屋的原值。 提示3:房产投资联营----共担风险---房产余值(计税依据) 房产投资联营----收取固定收入、不承担经营风险的 ----租金收入(计税依据) 提示4:对于融资租赁的房屋，以“房产余值”计征房产税。 |
从租计征 | 租金收入 | 房产出租的，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产 税。 说明：计征房产税的租金收入不含增值税。 |
知识点：房产税应纳税额的计算
(一)从价计征房产税应纳税额的计算
从价计征的房产税应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
公式中，扣除比例幅度为10%~30%,具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。
(二)从租计征房产税应纳税额的计算
从租计征的房产税应纳税额=租金收入×12%
知识点：契税纳税人
契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。
知识点：契税征税范围
属于 | 1.土地使用权出让 2.土地使用权转让 【提示】土地使用权的转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。 3.房屋买卖 4.房屋赠与 5.房屋互换 6.以其他方式转移土地、房屋权属的征税规定 (1)以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋 权属的，应当依照税法规定征收契税。 (2)司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的， 征收契税；企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的， 征收契税。 |
不属于 | 土地、房屋典当、分拆(分割)、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税 范围。 |
知识点：契税计税依据
(一)成交价格
土地使用权出让、出售，房屋买卖，以成交价格作为计税依据。
(二)核定价格
土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照 土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
(三)互换价格差额
1.土地使用权互换、房屋互换，以所互换的土地使用权、房屋价格的差额为计税依据。
2.土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等 的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。
3.土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也应按照上述办法确定计税依据。
(四)土地出让价款与成交价格
(五)核定价格与差额
(六)计税依据不含增值税
知识点：土地增值税纳税人
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个 Ao
知识点：土地增值税征税范围
(一)一般规定
1.转让国有土地使用权的行为征税，出 让国有土地使用权的行为不征税。 2.转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。
3.土地增值税只对有偿转让房产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
(二)特殊规定
1.房地产开发企业将开发的部分房产，转为自用或用于出租等，未发生产权转移的 ，不征收 土地增值税。
2.房地产交换属于土地增值税的征税范围。但是个人之间互换自有居住用房地产的，经当地
税务机关核实，可以免征土地增值税。
3. 合作建房：对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂 免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
4. 房地产出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范 围。
5.对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移而 确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税 征税范围。
6.房屋的代建行为取得的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。 7.房地产的重新评估
房地产权属没有发生转移，也未取得收入，不属于土地增值税征税范围。
知识点：土地增值税应纳税额计算
(一)适用税率
土地增值税适用四级超率累进税率。
级数 | 增值额与扣除项目金额的比率 | 税率(%) | 速算扣除系数(%) |
1 | 不超过50%的部分 | 30 | 0 |
2 | 超过50%-100%的部分 | 40 | 5 |
3 | 超过100%-200%部分 | 50 | 15 |
4 | 超过200%的部分 | 60 | 35 |
(二)应纳税额计算
土地增值税应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
增值额=转让房地产取得的收入(不含税)一扣除项目金额 增值率=增值额/扣除项目金额×100%
应纳税额=增值额×税率一扣除项目金额×速算扣除系数
(三)计税依据
1.应税收入(不含增值税的收入)
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。 从形式上看包括：货市收入、实物收入和其他收入。
2.扣除项目
新建项目具体扣除标准 A: 房地产企业
(1)取得土地使用权所支付的金额
(2)房地产开发成本
(3)房地产开发费用
(4)与转让房地产有关的税金
(5)加计扣除
B:非房地产企业
(1)取得土地使用权所支付的金额
(2)房地产开发成本
(3)房地产开发费用
(4)与转让房地产有关的税金
知识点：城镇土地使用税的纳税人
1.拥有土地使用权的单位和个人 |
2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的 | 由代管人或实际使用人缴纳 |
3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的 | 由实际使用人纳税 |
4.土地使用权共有的 | 共有各方均为纳税人 |
知识点：城镇土地使用税征税范围、应纳税额的计算
征税范围 | (1)征税范围不包括农村。 |
(2)公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使 用税。 |
应纳税额的计算 | 全年应纳税额=实际占用应税土地面积(平方米)×适用税额 |
知识点：城镇土地使用税的计税依据
实际占用的土地面积
1.由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。 |
2.尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为 准。 |
3.尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，等到核发土地使用证 后再作调整。 |
知识点：耕地占用税纳税人
耕地占用税的纳税人为在我国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位 和个人。
1.经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人。 2.未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。
知识点：耕地占用税征税范围
1.耕地，是指用于种植农作物的土地。
占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设建筑 物、构筑物或者从事非农业建设的，按规定缴纳耕地占用税。
2.林地，不包括城镇村庄范围内的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木用地，以及 河流、沟渠的护堤林用地。
3.占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设直 接为农业生产服务的生产设施的，不缴纳耕地占用税。
知识点：耕地占用税税率
1.定额税率；
2.在人均耕地低于0.5亩的地区，省、自治区、直辖市可以根据当地经济发展情况，适当提 高耕地占用税的适用税额，但提高的部分不得超过上述确定的适用税额的50%。
3.占用基本农田的，应当按照确定的当地适用税额，加按150%征收。
知识点：耕地占用税计税依据
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按规定的适用税额一次性征收。
纳税人实际占用耕地面积的核定以农用地转用审批文件为主要依据，必要时应当实地勘测。
知识点：车船税纳税人
车船税的纳税人，是指在中华人民共和国境内属于税法规定的车辆、船舶的所有人或者管理 人 o
知识点：车船税征税范围
车船税的征税范围是指在中华人民共和国境内属于车船税法所规定的应税车辆和船舶。具体 包括：
1.依法应当在车船登记管理部门登记的机动车辆和船舶；
2.依法不需要在车船登记管理部门登记的在单位内部场所行驶或者作业的机动车辆和船舶。
知识点：车船税税目、税率和计税依据
(一)税目
1.车船税税目分为6大类。包括：
(1)乘用车
(2)摩托车
(3)商用车
(4)挂车
(5)其他车辆，是指专用作业车和轮式专用机械车
(6)船舶，包括机动船舶和游艇
( 二 ) 税 率 - - ---有幅度的定额税率
1.挂车按照货车税额的50%计算；
2.拖船、非机动驳船分别按照机动船舶税额的50%计算。
(三)计税依据
1.辆数：乘用车、商用客车和摩托车
2.整备质量吨位数：商用货车、挂车、专用作业车和轮式专用机械车 3.净吨位数：机动船舶
4.艇身长度：游艇
知识点：应纳税额的计算
1.乘用车、客车和摩托车的应纳税额=辆数×适用年基准税额
2.货车、挂车、专用作业车和轮式专用机械车的应纳税额=整备质量吨位数×适用年基准税 额
3.机动船舶的应纳税额=净吨位数×适用年基准税额
4.拖船和非机动驳船的应纳税额=净吨位数×适用年基准税额×50% 5.游艇的应纳税额=艇身长度×适用年基准税额
知识点：资源税纳税人
在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域开发应税资源的单位和个人。
知识点：资源税征税范围
1.能源矿产：包括原油；天然气、页岩气、天然气水合物；煤；煤成(层)气；铀、钍；油 页岩、油砂、天然沥青、石煤；地 热。
2.金属矿产：包括黑色金属和有色金属。
3.非金属矿产：包括矿物类、岩石类、宝玉石类。
4.水气矿产：包括二氧化碳气、硫化氢气、氦气、氡气、矿泉水。 5.盐：包括钠盐、钾盐、镁盐、锂盐、天然卤水、海盐。
知识点：资源税计税依据和应纳税额的计算
(一)从价定率征收的计税依据和应纳税额计算 1.计税依据
(1)应税产品销售额是指纳税人销售应税产品向购买方收取的全部价款，但不包括收取的 增值税税款。
(2)计入销售额中的相关运杂费用，凡取得增值税发票或者其他合法有效凭据的，准予从 销售额中扣除。
2.应纳税额计算
实行从价计征的，应纳税额按照应税产品的销售额乘以具体适用税率计算：应纳税额=销售 额×适用税率
(二)从量定额征收的计税依据和应纳税额计算 1.计税依据
包括纳税人开采或者生产应税产品的实际销售数量和自用于应当缴纳资源税情形的应税产 品数量。
2.应纳税额计算
实行从量计征的，应纳税额按照应税产品的销售数量乘以具体适用税率计算。计算公式如下： 应纳税额=销售数量×单位税额
(三)扣缴义务人代扣代缴资源税应纳税额的计算：
代扣代缴应纳税额=收购未税产品的数量×适用定额税率
知识点：环境保护税纳税人
环境保护税的纳税人为在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域，直接向环 境排放应税污染物的企业事业单位和其他生产经营者。
按规定征收环境保护税，不再征收排污费。
知识点：环境保护税征税范围
环境保护税的征税范围是相关规定中规定的大气污染物、水污染物、固体废物、噪声等应税 污染物。
有下列情形之一的，不属于直接向环境排放污染物，不缴纳相应污染物的环境保护税：
(1)企业事业单位和其他生产经营者向依法设立的污水集中处理、生活垃圾集中处理场所 排放应税污染物的；
(2)企业事业单位和其他生产经营者在符合国家和地方环境保护标准的设施、场所储存或 者处置固体废物的。
知识点：印花税纳税人
1.立合同人 | 不包括合同的“担保人、证人、鉴定人”。 |
2.立账簿人 | 指开立并使用营业账簿的单位和个人。 |
3.立据人 | 书立“产权转移书据”的单位和个人。 |
4.使用人 | 在国外书立、领受，但在国内使用应税凭证的单位和个人。 |
说明：如果一份合同或应税凭证由两方或两方以上当事人共同签订，签订合同的各方都是纳 税人，应各就其所持合同或应税凭证的计税金额履行纳税义务。 |
二、征税范围
(一)合同 | 1.买卖合同 | 1.对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定 征收印花税。 2.对发电厂与电网之间、电网与电网之间书立的购售 电合同，按买卖合同征收印花税。 3.对电网与用户之间签订的供用电合同不征印花税。 |
2.借款合同 | 包括银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业 拆借)所签订的借款合同。 |
3.融资租赁合同 |
|
4.租赁合同 | 不包括企业与主管部门签订的租赁承包合同。 |
5.承揽合同 | 包括加工、定做、修缮、修理、印刷、广告、测绘、 测试等合同。 |
6.建设工程合同 | 包括勘察、设计、建筑、安装工程合同的总包合同、 分包合同和转包合同。 |
7.运输合同 | 包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、 公路运输和联运合同。 |
8.技术合同 | 1.包括专利申请转让、非专利技术转让所书立的合 同，但不包括专利权转让、专利实施许可所书立的合 同。后者适用于“产权转移书据”。 2.一般的法律、会计、审计等方面的咨询不属于技 术咨询，其所立合同不贴印花。 |
9.保管合同 | 包括保管合同或作为合同使用的仓单、栈单(入库 单)。对某些使用不规范的凭证不便计税的，可就其 结符单据作为计税贴花的凭证。 |
10.仓储合同 |
|
11.财产保险合同 | 不包括再保险合同 |
(二)产权转移 书据 | 1.土地使用权出让书据 2.土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据(不包括土地承包 经营权和土地经营权转移) 3.股权转让书据(不包括应缴纳证券交易印花税的) 4.商标专用权、著作权、专利权、专有技术使用权转让书据 |
(三)营业账簿 | 1.按照营业账簿反映的内容不同，在税目中分为记载资金的账簿(以下简 称资金账簿)和其他营业账簿两类。 2.对记载资金的营业账簿征收印花税，对其他营业账簿不征收印花税。 |
(四)证券交易 | 1.指转让在依法设立的证券交易所、国务院批准的其他全国性证券交易场 所交易的股票和以股票为基础的存托凭证。 2.证券交易印花税对证券交易的出让方征收，不对受让方征收。 |
知识点：印花税税率
1.借款合同、融资租赁合同，适用税率为万分之零点五。 2.营业账簿，适用税率为万分之二点五。
3.买卖合同，承揽合同，建设工程合同，运输合同，技术合同，商标专用权、著作权、专利权、 专有技术使用权转让书据，适用税率为万分之三。
4.土地使用权出让书据，土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据(不包括土地 承包经营权和土地经营权转移),股权转让书据(不包括应缴纳证券交易印花税的) , 适 用 税率为万分之五。
5.租赁合同、保管合同、仓储合同、财产保险合同、证券交易，适用税率为千分之一。
